De Kade
Appartementencomplex
Meppel
Vereniging van Eigenaars (BRL 5013)
Verschillende partijen op de woningmarkt hebben te maken met het fenomeen VvE en vooral met het functioneren ervan.
Te denken valt aan VvE Belang, de Vereniging Eigen Huis, banken, verzekeringsmaatschappijen, makelaars, professionele beheerders van onroerend goed, woningcorporaties en gemeenten.
Voornoemde partijen zoeken een oplossing voor de vraagstukken waarvoor een VvE zich gesteld ziet.
Het betreft dan zaken als het functioneren van de vereniging in bestuurlijke zin, het onderhoud van het gebouw, zowel het dagelijks onderhoud als het planmatig onderhoud, financiering van de benodigde middelen en een basiskwaliteit voor het pand.
Uit onderzoek blijkt dat van alle VVE's meer dan 30% niet zonder problemen functioneert waarbij in 50% van de onderzochte VVE's niet of onvoldoende wordt gereserveerd voor groot onderhoud.
Daarnaast worden door verschillende partijen nog de volgende aspecten genoemd:
Bij kleine VvE's doen de problemen zich regelmatig in verhevigde vorm voor.
Reserveringen door een VvE voor het gebouw worden vaak als overbodig beschouwd.
Slecht functionerende VvE's zetten de leefbaarheid in wijken onder druk. Hierdoor hebben de van overheidswege geïnvesteerde middelen slechts een beperkte tijd effect.
Het inzicht in financiële verplichtingen is beperkt waardoor het toekomstig onderhoud, al dan niet onder dwang van een gemeentelijke aanschrijving, tot financieringsproblemen voor de appartementseigenaar kan leiden omdat de eigenaar vaak al een hoge hypotheek heeft.
Certificering heeft bewezen een substantiële bijdrage te kunnen leveren aan de doorzichtigheid van de markt.
Met het certificaat kunnen VvE's zich in positieve zin profileren. Dit is gewaarborgd met het procescertificaat.
In mei 2008 is de nieuwe Appartementenwet van kracht geworden. VvE’s moeten nu reserveren voor het groot onderhoud.
De reserveringen moeten in verhouding staan tot de bouwkundige staat van het gebouw. Gecertificeerde VvE’s kunnen dit via hun certificaat aantonen. En meer. Zij hebben een Meerjaren Onderhoudsplan en zijn er op getoetst dat hun reserves en voorzieningen in principe voldoende zijn om het onderhoud dat in de eerstkomende vijf jaar moet worden uitgevoerd, ook daadwerkelijk kan worden uitgevoerd.
Verder functioneren zij naar behoren op basis van hun akte en reglementen. Er is een goed financieel beheer en het klachtenonderhoud is goed geregeld.
Uitgangspunten van het VVE-
Het eisenpakket van het certificaat betreft het bestuurlijk functioneren van de VvE ën de kwaliteit van het appartementengebouw.
Kernpunt is dat er een relatie gelegd wordt tussen de kwaliteit van het gebouw, de onderhoudsplanning, de benodigde reserveringen, het dagelijks beheer van het pand en het bestuurlijk en organisatorisch functioneren van de VvE.
Het certificaat staat op naam van de VvE.
Eisen waaraan voldaan moet worden betreffen o.a. een deugdelijke administratie met dito meerjaren onderhoudsplanning en meerjarenonderhoudsbegroting, voldoende reserveringen voor het onderhoud aan het gebouw, een inzichtelijk jaarverslag met jaarrekening. Tevens zijn eisen geformuleerd omtrent verzekeringen en servicecontracten voor de gezamenlijke installaties.
Voordelen van het VvE certificaat
Waardestijging en -
Het certificaat brengt structuur aan in de branche. Het kaf wordt van het koren gescheiden.
De verkoopmogelijkheden van appartementen zijn beter met een certificaat.
Het certificaat leidt tot imagoverbetering van VvE's.
Het certificaat en de periodieke herkeuringen waarborgen voor een subsidiegever (bijv. een gemeente) dat de VvE' op orde blijft.
Gemeenten kunnen een gedifferentieerd splitsingsbeleid gaan voeren. Gecertificeerde VvE's bieden gemeenten de kans om een integrale aanpak van het voorraadbeleid (verder) vorm te geven.
Financieringsinstellingen lopen met goed functionerende VvE's minder risico.
De positie van de makelaar wordt helder. Hij kan zich baseren op een onafhankelijk oordeel omtrent de kwaliteit van de VvE.
Werkwijze certificering
Toelating
Een Vereniging van Eigenaars kan gecertificeerd worden op basis van een door SKW Certificatie uitgevoerd Toelatingsonderzoek (TLO).
Het toelatingsonderzoek bestaat uit 2 delen: een onderzoek naar het bestuurlijk functioneren
van de VvE en een onderzoek naar de bouwkundige kwaliteit van het -
Aan de hand van het toelatingsonderzoek wordt een rapportage opgesteld die de aanvrager in conceptvorm krijgt toegestuurd. Na verwerking van eventuele opmerkingen van de zijde van het bestuur van de VvE wordt de rapportage definitief gemaakt.
In de rapportage wordt vermeld welke acties de aanvrager nog dient te ondernemen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in:
- Acties die moeten plaatsvinden vóór certificaatverlening,
- Acties die nodig zijn binnen drie maanden na certificaatverlening
- Acties die moeten plaatsvinden voor het eerst volgende herhalingsonderzoek.
Bij een positief besluit wordt het certificatieproces afgerond met de ondertekening van de certificatieovereenkomst en de uitreiking van het certificaat met een bijbehorend gevelbord.
Herhalingsonderzoek
Hierbij wordt getoetst of de gecertificeerde VvE nog aan de eisen voldoet en of de te nemen maatregelen ook daadwerkelijk door de VvE tijdig zijn uitgevoerd. Het VvE certificaat kent twee typen herhalingsonderzoek te weten een onderzoek naar het bestuurlijk functioneren (jaarlijks) en een onderzoek naar de bouwkundige staat van het pand (gebruikelijk is eens in de drie jaar).
Certificatie SKW BRL 5013
